O Decreto Municipal nº 64.244/2025 reforçou a fiscalização e as regras de destinação das unidades HIS e HMP em São Paulo. Veja como ficam uso, renda, venda, locação e fiscalização em 2026.
Comprar uma unidade classificada como HIS ou HMP não significa adquirir um imóvel residencial comum, sem qualquer limitação de destinação. Quando a unidade foi produzida com os benefícios urbanísticos e fiscais do regime habitacional do Município de São Paulo, ela permanece vinculada às regras da política pública que justificou esses incentivos.
O ponto de partida: HIS e HMP têm finalidade habitacional específica
O Plano Diretor Estratégico de São Paulo estabelece que HIS 1, HIS 2 e HMP são tipologias voltadas a famílias enquadradas em determinadas faixas de renda. A Lei Municipal nº 17.975/2023 alterou o Plano Diretor e estruturou um regime jurídico próprio para unidades privadas produzidas com benefícios urbanísticos e fiscais.
O Decreto Municipal nº 63.130/2024 regulamentou esse regime. Já o Decreto nº 64.244/2025 endureceu mecanismos de controle, transparência e fiscalização, especialmente quanto à venda, locação e comprovação de renda dos destinatários finais.
Por isso, antes de decidir vender, alugar ou mudar a forma de utilização da unidade, é importante verificar a matrícula, o licenciamento do empreendimento e a classificação específica do imóvel.
Quais são as faixas de renda em 2026?
Os valores foram atualizados pelo Decreto Municipal nº 64.895/2026. Em 2026, os limites de renda familiar mensal são:
- HIS 1: até R$ 4.863,00, ou até R$ 810,50 de renda per capita mensal;
- HIS 2: até R$ 9.726,00, ou até R$ 1.621,00 de renda per capita mensal;
- HMP: até R$ 16.210,00, ou até R$ 2.431,50 de renda per capita mensal.
Também foram atualizados os tetos de alienação: R$ 276.102,20 para HIS 1; R$ 383.636,74 para HIS 2; e R$ 537.672,71 para HMP.
Esses números são relevantes porque a destinação não depende apenas do tipo físico do apartamento. O enquadramento econômico do destinatário integra o próprio regime jurídico da unidade.
O imóvel pode ser vendido livremente?
Não necessariamente. A legislação prevê averbação da condição de HIS ou HMP na matrícula e exige que a destinação observe a faixa de renda correspondente. A Lei nº 16.050/2014, com a redação dada em 2023, limita a obrigação de atendimento da faixa de renda pelo prazo de 10 anos, contado da alienação da unidade para família enquadrada.
O Decreto nº 64.244/2025 também estabeleceu limites máximos de preço para alienação e reforçou a responsabilidade de promotores, proprietários e demais envolvidos pela correta destinação.
Isso significa que uma simples cláusula de compra e venda não deve ser analisada isoladamente: é necessário conferir o regime urbanístico do empreendimento, a matrícula e a cadeia de transmissões.
E a locação?
A locação residencial é admitida dentro do regime, mas não é uma locação sem controles. A legislação exige, entre outros pontos, o enquadramento da família locatária na faixa de renda aplicável, documentação comprobatória e cláusula contratual específica.
O Decreto nº 64.244/2025 também deixou expresso que aluguel de curta duração, destinado a mera estadia temporária, não configura a provisão habitacional exigida pela política de HIS e HMP. Em outras palavras: transformar uma unidade social em hospedagem de curta permanência pode caracterizar desvio de destinação.
A fiscalização ficou mais concreta em 2026
A fiscalização não está apenas no texto da lei. Em 2026, a Prefeitura editou normas operacionais para compartilhamento de dados entre a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento e a Secretaria Municipal de Habitação, além de disciplinar procedimentos de fiscalização.
A tendência é de cruzamento cada vez maior entre dados de licenciamento, matrícula, transações, renda e uso efetivo da unidade. Havendo indícios de destinação irregular, podem ser instaurados procedimentos administrativos e aplicadas as sanções previstas no Plano Diretor e em sua regulamentação.
O que o proprietário deve conferir antes de usar, alugar ou vender?
A resposta depende do histórico jurídico da unidade. Entre os documentos que merecem análise estão a matrícula atualizada, o compromisso de compra e venda, o memorial de incorporação, o alvará/licenciamento, eventual certidão de enquadramento e as averbações relativas à destinação HIS/HMP.
A classificação do imóvel, a data do licenciamento e a forma pela qual o empreendimento aderiu ao regime podem alterar a conclusão. Por isso, não é seguro presumir que todas as unidades chamadas de “HIS” ou “HMP” estejam submetidas exatamente às mesmas condições sem consultar a documentação.
| Em resumo O Decreto nº 64.244/2025 não transformou HIS e HMP em imóveis proibidos de circular no mercado. Ele reforçou que os benefícios públicos recebidos pelo empreendimento vêm acompanhados de regras de destinação, renda, preço, locação, documentação e fiscalização. |
Base jurídica principal
Lei Municipal nº 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico), especialmente arts. 46 e 47; Lei Municipal nº 17.975/2023; Decreto Municipal nº 63.130/2024; Decreto Municipal nº 64.244/2025; Decreto Municipal nº 64.895/2026; Portaria SEHAB nº 12/2026; Portaria Conjunta SMUL/SEHAB nº 1/2026.