Você compra um apartamento, recebe as chaves, paga condomínio, IPTU e prestações. Naturalmente, pensa: “o imóvel é meu, então posso vender ou alugar para quem eu quiser.”

Nem sempre.

Em São Paulo, alguns imóveis estão enquadrados como HIS — Habitação de Interesse Social ou HMP — Habitação de Mercado Popular. E essas duas siglas podem mudar bastante a forma como o proprietário pode usar o imóvel.

Afinal, o que são HIS e HMP?

São categorias criadas pela legislação municipal para ampliar o acesso à moradia de famílias dentro de determinadas faixas de renda.

Esses empreendimentos podem receber benefícios e incentivos urbanísticos justamente porque possuem uma finalidade específica: servir como habitação para o público previsto pela lei.

Por isso, mesmo depois da compra, a unidade pode continuar sujeita a regras especiais.

E o que muda para o proprietário?

Na prática, principalmente três coisas:

1. Airbnb e aluguel por poucos dias

Imóveis enquadrados como HIS ou HMP não podem ser utilizados livremente como hospedagem de curta duração. Isso significa que anunciar a unidade no Airbnb ou em plataformas semelhantes pode contrariar a destinação prevista para o imóvel.

2. O aluguel também tem regras

Não basta escolher qualquer locatário e qualquer valor.

A legislação estabelece critérios relacionados à faixa de renda do ocupante e também limites para a locação, conforme a categoria do imóvel.

Ou seja: mesmo sendo proprietário, existe um regime específico que precisa ser respeitado.

3. A venda pode ter restrições

Durante o período em que a restrição estiver válida, a unidade não pode necessariamente ser vendida para qualquer pessoa.

O novo comprador também pode precisar comprovar que atende às condições de renda previstas para HIS ou HMP.

“Mas eu não sabia que meu imóvel era HIS ou HMP”

Esse é justamente um dos problemas mais comuns.

Muitas pessoas compram a unidade sem perceber que ela está submetida a esse regime. A informação pode aparecer na matrícula do imóvel, no contrato de compra e venda, no memorial de incorporação ou em outros documentos do empreendimento.

E há um detalhe importante:

a restrição não desaparece simplesmente porque o imóvel mudou de dono.

Ela está ligada ao enquadramento e à destinação daquela unidade.

Como saber se o seu imóvel tem essas restrições?

Antes de vender, alugar ou anunciar por temporada, vale conferir:

• a matrícula atualizada do imóvel;
• o contrato de compra e venda;
• o memorial de incorporação;
• as informações fornecidas pela construtora ou incorporadora;
• o enquadramento oficial do empreendimento.

Uma verificação simples pode evitar problemas contratuais, autuações e prejuízos futuros.

O ponto mais importante

Ter um imóvel classificado como HIS ou HMP não significa que exista algum problema com a propriedade.

Significa apenas que aquele bem está sujeito a um regime jurídico específico.

E, quando se trata de patrimônio, conhecer essas regras antes de tomar uma decisão pode fazer toda a diferença.

O imóvel pode ser seu. Mas a destinação dele também precisa respeitar a lei.

Cada caso deve ser analisado individualmente, considerando a matrícula, o contrato, a data da aquisição e as regras aplicáveis ao empreendimento.

Base jurídica: Lei Municipal nº 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico de São Paulo), especialmente arts. 46 e 47; Lei Municipal nº 17.975/2023; Decreto Municipal nº 63.130/2024; Decreto Municipal nº 64.244/2025.