Cobrança de condomínio antes da entrega das chaves não tem resposta automática. Entenda como posse, registro, ciência do condomínio e atraso da incorporadora influenciam a responsabilidade.
O apartamento ainda não foi entregue, as chaves não chegaram e, mesmo assim, aparece um boleto de condomínio. A primeira reação costuma ser: “se eu ainda não posso usar o imóvel, por que devo pagar?”. Juridicamente, porém, a resposta exige uma análise mais cuidadosa.
A taxa de condomínio acompanha a relação jurídica com o imóvel
As despesas condominiais têm natureza propter rem: estão ligadas ao próprio imóvel. O Código Civil impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas da coisa comum, mas a jurisprudência do STJ mostra que a definição de quem responde pela cobrança não depende de uma única data.
No Tema Repetitivo 886, o STJ fixou que, em compromisso de compra e venda não registrado, é relevante a relação material com o bem: especialmente a imissão na posse pelo comprador e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação.
Entrega das chaves costuma ser um marco importante — mas não é o único
Em 2022, o STJ reforçou que, em regra, a posse é o elemento fático que faz nascer para o adquirente a obrigação de arcar com as despesas condominiais. Por isso, o recebimento das chaves costuma funcionar como marco importante.
Há uma ressalva: se o imóvel estiver efetivamente disponível e o comprador recusar injustificadamente as chaves, a responsabilidade pode ser reconhecida a partir do momento em que a posse foi colocada à sua disposição.
Situação diferente ocorre quando a recusa é legítima — por exemplo, diante de problemas relevantes no imóvel ou de impedimento imputável à incorporadora. Nesses casos, a documentação do atraso e das pendências passa a ser decisiva.
E se o comprador já estiver registrado na matrícula?
Em outubro de 2025, a Quarta Turma do STJ decidiu no REsp 2.147.665 que o comprador que já figura como proprietário na matrícula pode responder pelas cotas condominiais mesmo sem ter recebido as chaves.
O fundamento foi justamente a natureza propter rem da dívida. O Tribunal observou, porém, que a ausência de entrega das chaves pode gerar direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, conforme as circunstâncias.
Esse precedente é importante porque impede uma afirmação simplista de que “sem chaves nunca há condomínio”. Se a propriedade já foi registrada, a posição jurídica muda substancialmente.
E se não há chaves, posse nem registro por atraso da incorporadora?
Esse é o cenário em que a cobrança merece atenção especial. Se o comprador ainda não foi imitido na posse, não recebeu as chaves e sequer figura como proprietário registral — especialmente quando a regularização depende de providências da própria incorporadora — existem fundamentos relevantes para questionar a transferência do encargo ao consumidor.
Foi justamente essa combinação de fatos que apareceu no material jurídico analisado para este conteúdo: atraso na entrega, financiamento dependente de matrícula individualizada e cobrança condominial antes da efetiva transferência da posição jurídica sobre a unidade. A documentação desse tipo de sequência pode ser determinante para a análise do caso concreto.
O tema ainda está em evolução no STJ
Em 2025, o STJ afetou o Tema Repetitivo 1.349 para discutir possível revisão do Tema 886 e definir se há legitimidade concorrente do promitente vendedor e do comprador após a imissão na posse, independentemente da ciência do condomínio.
Até agosto de 2026, o Tema 1.349 continua afetado, sem tese final divulgada na base de precedentes qualificados. Isso recomenda ainda mais cautela com frases absolutas.
Quais documentos devem ser conferidos?
Antes de concluir se a cobrança é válida ou não, é recomendável organizar: contrato de compra e venda; cláusula sobre despesas condominiais; matrícula atualizada; documento de “habite-se”; data de instalação do condomínio; comunicações sobre entrega das chaves; vistorias e apontamentos de vícios; comprovantes sobre financiamento; e o próprio boleto.
O ponto central é reconstruir quem tinha, em cada momento, propriedade registral, posse ou disponibilidade efetiva do imóvel e quem deu causa ao atraso.
| A pergunta correta não é apenas “recebi as chaves?” A análise passa por quatro perguntas: quem está na matrícula? Quem exerce ou poderia exercer legitimamente a posse? O condomínio tinha ciência da compra? Houve atraso ou impedimento imputável à incorporadora? A resposta combinada é que orienta a responsabilidade. |
Base jurídica principal
Código Civil, arts. 1.336, I, 1.345 e 1.245; Código de Defesa do Consumidor, conforme a relação concreta; Lei nº 4.591/1964 e art. 43-A, incluído pela Lei nº 13.786/2018; STJ, Tema 886; STJ, REsp 1.847.734/SP; STJ, REsp 2.147.665; STJ, Tema 1.349 (afetado, ainda sem julgamento definitivo até agosto de 2026).