A proibição de aluguel de curta duração em unidades HIS e HMP não significa proibição absoluta de locação. Entenda como funciona a locação residencial dentro das regras de habitação social de São Paulo.
Em 2026, milhares de anúncios de imóveis classificados como HIS e HMP entraram no radar da fiscalização municipal em São Paulo. A retirada de unidades de plataformas de curta temporada gerou uma dúvida importante: afinal, o proprietário ficou proibido de alugar o imóvel?
A resposta curta: locação pode existir, mas não de qualquer forma
A legislação municipal não criou uma proibição absoluta de locação para todas as unidades HIS e HMP. O próprio Plano Diretor admite que empreendimentos beneficiados pelo regime sejam destinados, total ou parcialmente, à locação.
O que mudou foi o rigor para impedir que uma política de moradia seja convertida em hospedagem temporária ou investimento desconectado das faixas de renda que justificaram os benefícios públicos.
Por que o aluguel de curta duração foi barrado?
O Decreto Municipal nº 64.244/2025 incluiu regra expressa segundo a qual o aluguel de curta duração, por se destinar à mera estadia temporária, não configura provisão habitacional para as finalidades dos arts. 46 e 47 do Plano Diretor.
O foco, portanto, não é o nome da plataforma utilizada. A questão é a natureza do uso. Uma locação organizada como hospedagem de curta permanência não cumpre a finalidade habitacional exigida pelo regime.
O que aconteceu em 2026?
Em maio de 2026, a Secretaria Municipal de Habitação informou ter enviado ofícios a plataformas digitais solicitando a retirada de anúncios relativos a 60.922 unidades classificadas como HIS e HMP.
A medida veio depois de meses de investigação e de debates na CPI da HIS da Câmara Municipal. O movimento mostra que a fiscalização deixou de ser apenas documental e passou a alcançar também os anúncios e a utilização econômica das unidades.
Então como pode funcionar uma locação regular?
O regime admite locação desde que sejam observadas exigências próprias. Entre elas estão a averbação da destinação, a apresentação de certidão de enquadramento da família locatária na faixa de renda aplicável e cláusula contratual demonstrando esse enquadramento.
O Decreto nº 64.244/2025 também prevê que locador e proprietário mantenham documentação apta a comprovar renda e pagamentos e, em eventual fiscalização, possam ser chamados a apresentá-la.
Se o imóvel ficar desocupado, o proprietário também poderá ter de demonstrar a não utilização por meios idôneos, como contas de consumo e outros documentos.
Existe teto para o aluguel?
O Decreto nº 64.244/2025 vinculou o valor máximo de locação à capacidade econômica do público-alvo. Segundo a Prefeitura, o aluguel não pode ultrapassar 30% da renda familiar máxima estabelecida para a tipologia correspondente.
Como os limites de renda são atualizados anualmente, o valor aplicável deve ser verificado de acordo com a norma vigente no momento da contratação. Em 2026, as faixas foram atualizadas pelo Decreto nº 64.895/2026.
Atenção à matrícula e ao histórico da unidade
Nem todo imóvel compacto em São Paulo é HIS ou HMP, e nem toda discussão pode ser resolvida apenas pelo anúncio comercial do empreendimento.
O proprietário deve conferir a matrícula e as averbações, o regime de licenciamento, o contrato de aquisição e a documentação do empreendimento. A aplicação concreta das regras pode depender da data e do regime jurídico sob o qual a unidade foi produzida.
O risco não se resume a perder o anúncio
O desvio de destinação pode gerar procedimento administrativo e sanções relacionadas aos benefícios urbanísticos e fiscais recebidos pelo empreendimento. Em determinadas situações, a legislação prevê cobrança de valores ligados aos incentivos concedidos, atualização e multa.
Por isso, a retirada de um anúncio de plataforma pode ser apenas o primeiro sinal de uma questão jurídica maior: a compatibilidade entre a utilização econômica da unidade e a finalidade urbanística registrada para aquele imóvel.
| Airbnb saiu. Aluguel residencial não desapareceu. A diferença está na finalidade e no cumprimento das regras: curta estadia não atende ao regime habitacional; locação residencial pode ser admitida, desde que o imóvel e a família locatária observem as exigências legais aplicáveis. |
Base jurídica principal
Lei Municipal nº 16.050/2014, arts. 46 e 47, especialmente § 9º; Lei Municipal nº 17.975/2023; Decreto Municipal nº 63.130/2024, art. 7º; Decreto Municipal nº 64.244/2025; Decreto Municipal nº 64.895/2026; Portaria SEHAB nº 12/2026; Portaria Conjunta SMUL/SEHAB nº 1/2026.